Wohnen
Immobilien unterhalten - laufende Kosten für Haus und Hof

Immobilien jeder Art sind eine langfristige Investition, die Sicherheit im Alter oder passive Einkommensströme mit sich bringen können. Doch mit dem einmaligen Kaufpreis ist es nicht getan – die Instandhaltung von Häusern und Wohnungen über die Jahre ist aufwendig und benötigt entsprechende finanzielle Mittel.

Dienstag, 03.12.2019, 09:22 Uhr aktualisiert: 04.12.2019, 09:06 Uhr
Wohnen: Immobilien unterhalten - laufende Kosten für Haus und Hof
Für den Unterhalt und Werterhalt einer Immobilie muss ebenfalls mit Investitionen gerechnet warden. Foto: Adobe Stock © karamysh

Haus oder Eigentumswohnung – und die damit verbundenen Kosten

Es ist endlich soweit – kaum etwas im Leben erfüllt einen mit mehr Stolz, als der Moment, wenn man endlich glücklicher Eigenheimbesitzer ist. Ein eigenes Haus oder auch eine Eigentumswohnung ist eine große finanzielle Investition. Wenn diese einmal getätigt ist, schläft es sich oft wesentlich ruhiger. Doch mit der Anzahlung und den darauffolgenden Raten ist es leider noch nicht ganz getan.

Eine Immobilie bedeutet immer auch große Folgekosten. Die Unterhaltskosten sollten nicht unterschätzt werden, da sie als Hausherr Teil der Lebenshaltungskosten werden. Dazu kommt der Werterhalt des Gebäudes. Ein Haus muss in einem guten Zustand gehalten werden, hin und wieder fallen Renovierungsarbeiten und Reparaturen an oder nach ein paar Jahren möchte man gegebenenfalls optisch umgestalten.

Entsprechend sollten sowohl für die monatlichen und jährlichen Kosten genügend Geld in der Haushaltskasse übrig sein und für die größeren Arbeiten, die leider regelmäßig anfallen, entsprechende Rücklagen gebildet werden.

Laufende Kosten: Unterhalt

Als Hausherr ist man im Besitz einer großen Wertanlage, die spätestens, wenn sie abbezahlt ist, einen großen finanziellen Sicherheitsfaktor darstellt. Doch wie mit allem im Leben ist man auch mit einem Eigenheim nicht vor zusätzlichen finanziellen Belastungen gefeit.

Ein wichtiger Teil sind monatliche oder jährliche Kosten, die verpflichtend für jeden Grundbesitzer sind. Solche Investitionen sind nötig, selbst wenn laufende Kredite für den Bau oder Kauf der Immobilie noch zu fortlaufenden Ausgaben auf regelmäßiger Basis führen. Alle hier genannten Zahlen können je nach Stadt oder Konsumverhalten in Einzelfällen deutlich abweichen, dienen jedoch als gute Anhaltspunkte für die ungefähren Kostenpunkte:

  • Grundsteuer: Wer ein Haus auf einem Grundstück besitzt, muss jährlich die so genannte „Grundsteuer B“ zahlen. Kürzlich wurde die Grundsteuer erst reformiert . Diese wird nun anhand des Einheitswertes des Besitzes, der Grundsteuermesszahl, die je nach Art der Immobilie unterschiedlich ist und des Hebesatzes der jeweiligen Gemeinde berechnet. An diese wird die Steuer auch entrichtet. Für größere Eigentumswohnungen und Häuser fallen jährlich etwa 300 bis über 1.000 Euro an, je nach Ort, Wert und Art der Immobilie. Die Grundsteuer wird in vierteljährlichen Zahlungen fällig.
  • Infrastruktur-Dienste: Entsorgung und Schornsteinfeger sind ebenfalls verpflichtende Kostenpunkte. Die Beträge fallen recht unterschiedlich aus und reichen von einem niedrigen bis recht hohen dreistelligen Bereich pro Jahr.
  • Energiekosten: Ohne von einem Energieträger bezogenen Strom und Heizmittel kommen nur die wenigsten Immobilien aus. Abhängig von den Konsumgewohnheiten und der Anzahl der Bewohner fallen diese unterschiedlich hoch aus. Kleine Familien müssen auch hier mit insgesamt ungefähr 2.000 Euro jährlich rechnen.
  • Wasserkosten: Die Wasserversorgung im Jahr – sowohl für Frisch- als auch Abwasser muss bezahlt werden – kostet für Haushalte mit zwei bis drei Personen je nach örtlichen Kosten ebenfalls zwischen 300 und 500 Euro.
  • Versicherungen: Wohngebäudeversicherung und Hausratversicherung sind sehr wichtig, jedoch nicht besonders teuer. Daher sind diese Absicherungen fast schon Pflichtzahlungen. Insgesamt liegen sie für gewöhnlich in einem Bereich unter 200 Euro pro Jahr.
  • Zusätzliche Gemeindekosten: Eventuell kommen in einzelnen Jahren noch Anliegerbeiträge zum Straßenbau oder Gemeindegebühren dazu. Je nach Stadt oder Gemeinde fallen derartige Kosten zusätzlich an. So gibt es je nach Region Beiträge für Wasser- und Bodenverbände oder Straßenreinigungskosten, die von Anliegern mitgetragen werden.

Mit diesen Kostenpunkten alleine kommen jährlich größere Beträge zusammen. Doch dies sind lediglich die Kosten, die allein durch den Besitz beziehungsweise das Bewohnen der Immobilie anfallen. Zusätzlich zu den grundlegenden Unterhaltskosten gesellen sich über die Jahre noch Instandhaltungskosten hinzu.

Diese fallen nicht so regelmäßig an, weshalb es schwerer ist, im Voraus einen guten Finanzplan diesbezüglich aufzustellen. Meist sind es größere Kostenpunkte, die einmalige alle paar Jahre oder gar Jahrzehnte fällig werden. Damit in diesen Situationen das nötige Bargeld vorhanden ist, ist es wichtig, die nötigen Beträge abzuschätzen.

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Durch regelmäßiges Renovieren wird typischen Abnutzungserscheinungen entgegengewirkt. Foto: Adobe Stock © denisismagilov

Ein Haus ist Altersprozessen und somit dem langsamen, aber stetigen Verfall über die Jahre ausgesetzt. Wer nicht möchte, dass es dadurch nach und nach zu einem spürbaren Wertverfall kommt, ist dazu gezwungen, regelmäßig wieder in die Immobilie zu investieren.

Neubauten und hochmoderne Gebäude sind davon zwar nicht ausgenommen, haben jedoch zumindest für einige Jahre vorerst einen deutlich kleineren Investitionsbedarf. Vor allem ältere Gebäude, die vor den 1980er Jahren errichtet wurden, noch mehr jedoch Altbauten, benötigen hier mehr Aufmerksamkeit.

Da die einzelnen Arbeiten in unterschiedlichen Abständen anfallen, kann es im schlimmsten Fall auch passieren, dass innerhalb kurzer Zeit mehrere Positionen eine Auffrischung vertragen könnten. Damit es dann nicht zu unerwartet großen finanziellen Belastungen kommt, ist ein gewisses Maß an Voraussicht nötig. Derartige Ausgaben sind für verantwortungsbewusste Hausherren ab einer bestimmten Zeit unvermeidlich.

Daher muss man ohnehin mit ihnen rechnen. Außerdem ist es keine gute Idee, zu lange mit Renovierungen aber vor allem auch Reparaturen zu warten, da es sonst zu einem Sanierungsstau kommen kann. Dann wird es richtig teuer und aufwendig. Strukturschäden nehmen mit der Zeit zu, wodurch sich die Sanierungskosten erhöhen, wenn länger damit gewartet wird. Im schlimmsten Fall kommt es dann zu größeren Folgeschäden, etwa einem Wasserschaden, wenn Dichtungen oder alte Rohrleitungen nicht rechtzeitig erneuert werden.

Die zu erwartenden Kosten für Sanierungsarbeiten

Wer einen langfristigen Plan für die Instandhaltung des Eigenheimes aufstellen möchte, stellt sich daher hauptsächlich zwei Fragen:

  • Welche Arbeiten fallen für gewöhnlich in welchen zeitlichen Abständen an?
  • Wie hoch fallen jeweils die Kosten aus, was sind die größten Kostenpunkte?

Pauschal sind diese Fragen schwierig zu beantworten, da sie hauptsächlich von zwei Punkten abhängen: Die Zeit, die verstreicht, bevor Sanierungsmaßnahmen nötig werden, ist zunächst durch das Alter des Bestandsgebäudes bedingt. Besonders in Bereichen wie Dämmung und Elektroinstallationen haben ältere Häuser viel Nachholbedarf.

Die Höhe der zu erwartenden Kosten fällt ebenfalls recht unterschiedlich aus und ist hauptsächlich durch die Größe des Gebäudes bedingt. Bei größerer Dach- oder Fassadenfläche oder einer größeren Anzahl an Fenstern sind die Sanierungskosten deutlich höher.

Daher sind die tatsächlichen Kosten, mit denen man rechnen muss, sehr individuell.  Folgende Angaben sind daher lediglich grobe Orientierungswerte, die einen ungefähren Anhaltspunkt geben, welche Arbeiten teurere Investitionen sind. Als kompakter Überblick über die häufigsten Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden mit den Angaben, welche ungefähren Kosten zu erwarten sind und nach wie vielen Jahren sie für gewöhnlich fällig werden:

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Foto: Statistik

Einzelfälle variieren natürlich stark bezüglich der letztendlichen Kosten, ebenso kann eine Dacheindeckung auch gut 50 Jahre halten, ohne deutliche Mängel aufzuzeigen. Daher ist ein Überblick über das eigene Gebäude und eine regelmäßige Bestandsaufnahme ein wichtiger Faktor bei der Kostenkalkulation.

Als neuer Hausherr kann es unter Umständen auch passieren, dass mehrere der Sanierungsmaßnahmen gleichzeitig notwendig werden, da dann eventuell die Verpflichtungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) greifen. Wenn die Vorbesitzer seit mindestens 2002 selbst im Gebäude gewohnt haben, waren sie außer bei der freiwilligen Einleitung von Sanierungen nicht verpflichtet, den Standards des Klimaschutzes zu entsprechen.

Diese Ausnahme erlischt dann beim Besitzerwechsel. Wer einen Altbau kauft, kann daher eventuell innerhalb von zwei Jahren dazu gezwungen sein, den gesetzlichen Mindestwärmeschutz nachzurüsten.

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Umfangreiche Sanierungsarbeiten an Dach oder Fassade sind mit höheren Kosten verbunden Foto: Adobe Stock © Comofoto

Versicherungen als Finanzierungshilfe

Um nicht von plötzlich anfallenden Reparaturkosten in Schadensfällen oder für Sanierungsmaßnahmen überrascht zu werden, gibt es die Möglichkeit von alternativen Finanzierungsplänen.

Eine Wohngebäudeversicherung ist eine essenzielle Investition, da sie Hausherren davor schützt, existenzbedrohende finanzielle Einbußen durch diverse Schäden zu erleiden. Sturm- oder Hagelschäden am Dach zu beheben kann schnell mehrere Tausend Euro kosten, während die Versicherung nur kleine monatliche Beiträge verlangt und im Ernstfall die abgedeckten Kosten übernimmt.

Ebenso ist die Hausratversicherung wichtig, um bei äußeren Einwirkungen dafür zu sorgen, dass das Ersetzen der Wohnungseinrichtung nicht die gesamten Ersparnisse und Rücklagen verschlingt.

Wer ganz auf Nummer Sicher gehen möchte oder gar in einem Risikogebiet lebt, kann zusätzlich eine sogenannte Elementarversicherung abschließen . Diese geht in ihren Policen über die Wohngebäudeversicherung hinaus und deckt Naturkatastrophen und Wetterschäden wie etwa durch schwere Überschwemmungen oder gar Erdbeben ab, die von der Basisversicherung nicht gezahlt werden.

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Eine Elementarversicherung kann Schäden abdecken, die durch Einwirkungen der Natur entstehen. Foto: Adobe Stock © 2mmedia

Für ohnehin regelmäßig anfallende Sanierungsmaßnahmen wiederum gibt es ebenfalls Möglichkeiten, die Schwere einmaliger, hoher Zahlungen dafür zu minimieren. So genannte Wartungsverträge, die für bestimmte Zwecke wie etwa die Instandhaltung der Dachstruktur abgeschlossen werden können, beugen an dieser Stelle vor . Sie stellen sicher, dass einerseits stets fachgerechte Wartungen durchgeführt werden, so dass es nicht zu Folgeschäden oder einem Sanierungsstau kommt, aber auch, dass nicht einmalige Zahlungen von mehreren Tausend Euro fällig werden.

Für bestimmte Bereiche sind sie eine gute Maßnahme, um sich letztendlich abzusichern, dass derartige Probleme mit geringem Aufwand vermieden werden. Natürlich erhöht dies die regelmäßig anfallenden Grundkosten ein wenig und muss daher in den Unterhalt des Hauses einkalkuliert werden.

Auch für weitere Aspekte wie etwa die gesamte Heizanlage sind derartige Wartungsverträge erhältlich. Ein weiterer Vorteil: Der Vertragspartner ist stets ein Fachbetrieb, der nicht nur die Kosten übernimmt, sondern sich auch vollständig um die Abwicklung der Arbeiten kümmert. Für alle diese Versicherungen und Wartungsvorsorgen fallen jährlich Beträge von etwa 100 bis 200 Euro an. Vor allem für Hausbesitzer, die weniger Eigenleistung einbringen, lohnen sich diese Angebote durchaus.

Laufende Finanzierung der Immobilie

Die Kosten, die auf Hausherren, in geringerem Umfang aber auch auf Besitzer von Eigentumswohnungen zukommen, sind also keineswegs trivial. Sowohl die regelmäßigen Gebühren, Energiekosten und Steuern, als auch anfallende bauliche Maßnahmen stellen über die Jahre große finanzielle Belastungen dar.

Damit die Immobilie nicht an Qualität und somit Wert verliert, sind diese Investitionen jedoch Pflicht. Doch wie sind die Kosten am Besten stemmbar? Wie viel Geld sollte für den Unterhalt und die Instandhaltung veranschlagt werden, um einen langfristigen Finanzplan aufzustellen?

Auf der einen Seite stehen die monatlichen bis jährlichen Grundkosten. Diese lassen sich mit Hilfe von konstanten Zahlen und Erfahrungswerten innerhalb weniger Jahre gut einschätzen. Daher sollten sie als ein Teil der Lebenshaltungs- und Wohnkosten gesehen werden und entsprechend so finanziert werden. Für all diese Kostenpunkte sollte das nötige Geld stets in der Haushaltskasse verfügbar sein. Bei den Instandhaltungskosten für Renovierungen und größere Sanierungsmaßnahmen sieht das jedoch anders aus. Die einzelnen Positionen sind deutlich teurer und fallen in unregelmäßigen Abständen an.

Daher ist es empfehlenswert, wenn für derartige Aufwendungen ein eigener Finanztopf gebildet wird. Diese Instandhaltungsrücklage ist sowohl wichtig, um erwartete Kosten zu decken, ist aber auch als Notgroschen für plötzlich auftretende Probleme sehr hilfreich.

Für die Summen, die für diese Mittel empfohlen werden, gibt es verschiedene Faustregeln:

  • Eine häufige Empfehlung lautet, jedes Jahr ein Prozent des Kaufpreises der Immobilie zurückzulegen, damit anfallende Arbeiten problemlos gezahlt werden können.
  • Eine weitere Formel, die weniger den Zeitwert zum Moment des Kaufes, sondern die tatsächlich vorhandene Bausubstanz mit einbezieht, empfiehlt einen Euro pro Monat für jeden Quadratmeter Wohnfläche zu sparen.

Die Beträge fallen entsprechend der beiden Formeln etwas unterschiedlich aus, je nach Verhältnis zwischen Größe und Preis etwas höher oder niedriger. In einem Rechenbeispiel eines Hauses mit 200 Quadratmeter Wohnfläche, das 320.000 Euro gekostet hat, ergeben sich folgende Werte:

2.400 Euro Rücklagen pro Jahr, wenn die Wohnfläche beachtet wird und 3.200 Euro bei der Berechnung über die Faustregel mit dem Kaufpreis – die Werte liegen ungefähr im gleichen Bereich. Der Durchschnittswert gibt einen guten Anhaltspunkt für die nötigen Sparleistungen für ein solches Gebäude.

Natürlich ist das ebenfalls nur ein ungefährer Anhaltspunkt, zusätzliche Faktoren können die individuell nötigen Kosten beeinflussen. Beispielsweise die Schwere von vorhandenen äußeren Risikofaktoren – etwa eine Gegend, in der es häufig stark hagelt, was die Lebensdauer des Daches verkürzen könnte. Auch das Alter der Immobilie sollte mit einbezogen werden.

Je älter die Bausubstanz ist, desto höher sollten die Rücklagen ausfallen, da vermehrt kleine Reparaturen nötig werden, große Arbeiten wie eine Erneuerung des Daches eventuell näher rücken und möglicherweise energetische Sanierungsmaßnahmen anstehen, die bisher noch nicht durchgeführt wurden.

Sonderfall: Wer in einem Mehrparteienhaus eine Eigentumswohnung besitzt, ist üblicherweise automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Der Vertrag enthält dann im Normalfall auch die Verpflichtung, für die gemeinsam genutzten Flächen wie Grundstück, Parkplätze oder Treppenhaus entsprechend anteilig aufzukommen. Dafür wird eine gemeinsame Instandhaltungsrücklage gebildet, in die jeder Teilhaber des Hauses entsprechend einzahlt. Die Höhe der Beiträge wird in der Gemeinschaft entschieden und kommen zumeist monatlich zu den Ausgaben hinzu.

Die Wahl der Anlageform

Da für die finanzielle Absicherung für bauliche Maßnahmen größere Geldbeträge zusammenkommen, stellt sich die Frage, wie genau das Geld angelegt werden sollte. Verschiedene Geldanlagen haben ihre eigenen Vor- und Nachteile. Die Summe einfach auf einem separaten Girokonto bereitzuhalten mag vielleicht wie eine bequeme Option scheinen, da sie somit auch leicht zugänglich ist. Doch aufgrund der aktuell schlechten Zinssituation ist das nicht besonders empfehlenswert.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird dies gemeinsam bestimmt und eventuelle Zinsen kommen der Rücklage zu Gute. Privat hat man jedoch die freie Auswahl und kann Zinsgewinne frei verwenden.

Daher sollte die Anlageform so gewählt werden, dass zwar spontan gewisse Beträge entnommen werden können, aber dennoch nebenbei bessere Sparergebnisse erzielt werden. Eine Aufteilung in eine flexiblere Anlageform und beispielsweise Festgeldkonten oder Fonds, die eine höhere Rendite versprechen, kann die richtige Balance schaffen.

Große Risiken sind natürlich für diese Geldbeträge nicht vorteilhaft und somit unerwünscht. Daher ist es keine gute Idee, diese vollständig in Aktien oder risikobehaftete Fonds zu investieren. Sollte eine Bewegung auf dem Geldmarkt den Wert stark mindern, kurz bevor Investitionen ins Haus fällig werden, stünden Hausherren vor einem Problem.

Die richtige Balance zwischen Sicherheit, Flexibilität und Rendite liegt hier also eher auf der Seite der ersten beiden Faktoren – doch da es sich um größere Geldbeträge handeln kann, sollten die Spareffekte nicht ignoriert werden.

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Sanieren und Renovieren dient auch dem Werterhalt bzw. Der Wertsteigerung einer Immobilie. Foto: Adobe Stock © eranicle

Werterhalt und Wertsteigerung

Eine Immobilie ist eine wichtige Geldanlage. Trotz der hohen Investitionen, die für eine sachgemäße Instandhaltung anfallen können, lohnt sich dies auf lange Sicht finanziell. Der Werterhalt ist bei Wohnungen, insbesondere aber bei Häusern sehr wichtig, um den Gegenwert der Investition nicht innerhalb von zwei oder drei Jahrzehnten fast vollständig zu verlieren. Bei einem Wiederverkauf bringt eine Immobilie mit großem Renovierungsbedarf deutlich weniger Geld ein als ein bezugsfertiges Haus ohne dringende Baustellen.

Besonders die Sanierungsmaßnahmen, die sehr aufwendig sind und viel Geld kosten können, drücken den Zeitwert einer Immobilie enorm. Daher sollte durchgehend als Teil des Unterhalts darauf geachtet werden, derartige Probleme möglichst früh zu erkennen und zu vermeiden oder schnellstens zu beheben.

Rückstände bezüglich der energetischen Sanierung sind beispielsweise derartige Situationen. Auch Feuchtigkeitsschäden können extrem teuer werden, sind jedoch mit etwas Aufmerksamkeit früh erkennbar und können vermieden werden.

Auch kleinere Abnutzungserscheinungen und optische Schäden summieren sich mit der Zeit und können in den Augen eventueller Käufer die Wohnqualität derart negativ beeinflussen, dass die Immobilie an Attraktivität verliert.

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