Maßnahmenkatalog gegen Bauschäden
Stadt stellt Gebäude auf den Prüfstand

Gronau -

Korrosionsschäden an den Steineisendecken der Viktoriaschule, PCB-Belastungen in Fassaden der Sophie-Scholl-Schule: Gleich zwei große (und teure) Schäden an städtischen Immobilien werfen die Frage auf, ob und welche Maßnahmen die Stadt zur Schadensprävention ergreift. In einem mehrseitigen Papier für den Bauausschuss hat die Verwaltung jetzt einen ganzen Katalog von Regelungen, Vorkehrungen und Optimierungsmaßnahmen vorgelegt, um Problemen mit Schadstoffen und Baumängeln zu begegnen.

Freitag, 06.04.2018, 07:04 Uhr

Zwei Schadensfälle an städtischen Gebäuden, die in jüngster Zeit offenbar wurden: An der Steineisendecke der Viktoriaschule wurden Korrosionsschäden festgestellt. Die Sophie-Scholl-Schule in Epe (das kleine Bild zeigt einen entkernten Klassenraum) muss wegen PCB-Belastung in den Rohbauzustand zurückversetzt werden.
Zwei Schadensfälle an städtischen Gebäuden, die in jüngster Zeit offenbar wurden: An der Steineisendecke der Viktoriaschule wurden Korrosionsschäden festgestellt. Die Sophie-Scholl-Schule in Epe (das kleine Bild zeigt einen entkernten Klassenraum) muss wegen PCB-Belastung in den Rohbauzustand zurückversetzt werden. Foto: Klaus Wiedau

Konkret will die Stadt vor dem Hintergrund der Erfahrungen der letzten Monate „sämtliche noch nicht untersuchten Liegenschaften prophylaktisch einer ersten Vorabuntersuchung auf Schadstoffvorkommen unterziehen“. Ja nach Ergebnis sollen weitere Untersuchungen veranlasst werden. Begonnen wird mit den Vorabuntersuchungen an Schulen, Sporthallen und Kindergärten. Die Beseitigung möglicher Schadstoffbelastungen soll je nach Bedarf und Dringlichkeit erfolgen oder mit Baumaßnahmen in naher Zukunft verbunden werden.

Altlasten, Konstruktionsmängel und Bausünden

Dass es im Zusammenhang mit Umbau- und Sanierungsvorhaben bei einigen Maßnahmen zu Mehrkosten gekommen sei, ist nach Darstellung der Verwaltung auf Schadstoffe und Baumängel zurückzuführen, die während der Bauphase offenbar wurden. „Die Ursachen hierfür können sehr unterschiedlich sein“, so die Verwaltung.

► Altlastenproblematik: Bis vor wenigen Jahren seien Baumaßnahmen ohne Voruntersuchung durchgeführt worden. Aufgrund der immer umfangreicher werdenden Liste von Schadstoffen werde inzwischen grundsätzlich vor jeder Baumaßnahme ein Schadstoffscreening durchgeführt. Dabei festgestellte Schadstoffe werden nach Vorgabe des Gutachtens entsorgt. Firmen müssten die dafür notwendige Eignung nachweisen. Wenn besondere fachliche Qualifikationen nötig seien, beauftrage die Stadt externe Fachplaner mit Planung, Ausschreibung und Umsetzung der notwendigen Arbeiten. Die Verwaltung nehme dann zwar noch die Bauherrenvertretung wahr, nicht jedoch die Kontrolle der externen Büros. Um hier mehr Sicherheit zu erlangen, könnten externe Controllingaufträge vergeben werden. Aber: „Hier sollte jedoch immer auch der Kosten-Nutzen-Aufwand berücksichtigt werden.“

► Konstruktionsfehler aus der Bauzeit sind ein weiterer Bereich, durch den Bauschäden verursacht werden können. Solche Mängel im Zuge von präventiven Kontrollen festzustellen, sei immer mit einem größeren Eingriff in die Bausubstanz verbunden. Deshalb würden derartige Mängel in der Regel erst aufgedeckt, wenn bei Bauarbeiten Auffälligkeiten entdeckt werden – Beispiel Viktoriaschule. Oft zeige sich dann bei weiteren Untersuchungen das gesamte Ausmaß eines Schadens, der zusätzlich zum geplanten Bauvorhaben zu beseitigen sei. Ein Großteil der Kosten wäre aber auch angefallen, wenn der Schaden im Zuge einer Voruntersuchung entdeckt worden wäre: Unstrittig sei aber, so die Verwaltung: Je detaillierter vorab Informationen vorliegen, desto zuverlässiger könne eine Maßnahme geplant und die Einhaltung des jeweiligen Kostenrahmens gewährleistet werden.

...

Die Baufachleute räumen aber zugleich mit der Vorstellung auf, dass alle Schäden und Mängel künftig vermeidbar seien: „Aufgrund der mannigfachen Ursachen zur Entstehung von Mängeln sind diese realistisch weder in Gänze vermeidbar, noch ist es personell und finanziell möglich, diese prophylaktisch allesamt zu erkennen und umgehend abzustellen“, so das Fazit.

Das klingt durchaus nachvollziehbar, wenn man weiß, dass der Fachdienst Gebäude- und Liegenschaftsmanagement aktuell 82 bestehende Immobilien betreut: 14 Schulen, elf Sporthallen, sieben Kindergärten, zehn Sportanlagen, zehn Verwaltungs- und Bürogebäude, zehn öffentliche und technische Gebäude, drei Denkmale und 17 Asylunterkünfte. Hinzu kommen die Neubauvorhaben.

Als Ursache für Zeitverzögerungen und zusätzliche Kosten bei Baumaßnahmen listet die Verwaltung verschiedene Faktoren auf – unter anderem die Altlastenproblematik und Konstruktionsfehler aus der Bauzeit (Details dazu und Gegenmaßnahmen der Stadt siehe Infokasten).

 Zusätzlich zu den genannten Bereichen verweist die Verwaltung darauf, dass Baufehler und Bausünden der Vergangenheit beim Erwerb von Immobilien immer in das Erbe neuer Eigentümer übergehen. „Nicht immer sind diese Mängel offensichtlich erkennbar und auch hier ist der Kosten-Nutzen-Aufwand prophylaktischer Untersuchungen abzuwägen“, so die Verwaltung. Ein weiterer Bereich, durch den Schäden entstehen, sei die unsachgemäße Nutzung, die häufig in Räumen von Vereins- und Sportstätten ein Problem (etwa Schimmelbildung) darstelle. Hier gebe es Gespräche mit den Nutzern, die aber nicht immer zum Erfolg führten. Richtig sei aber auch, dass der Nutzer dem Vermieter gegenüber für Schäden am Objekt haftet.

Wiederkehrende technische Prüfungen sind in diversen Sicherheitsverordnungen geregelt und werden von der Stadt natürlich auch durchgeführt. Gelder für die Untersuchungen durch Sachverständige und die Beseitigung von festgestellten Mängeln fließen regelmäßig in den Etat der Stadt ein.

Schließlich weist die Fachverwaltung darauf hin, dass bei der Übernahme der städtischen Immobilien durch den Fachdienst auch ein erheblicher Renovierungsstau mit geerbt worden sei. Und obwohl in den letzten 15 Jahren deutlich mehr Geld für die Bauunterhaltung zur Verfügung gestellt worden sei, lasse sich der Stau nur langsam und schrittweise auflösen. Dabei sei zum einen die personelle Situation des Gebäudemanagements zu betrachten, zum anderen aber auch die Fülle von Maßnahmen, die aktuell im Zuge des Umbaus der Schullandschaft von der Fachverwaltung zu schultern seien.

  Foto: Stadt Gronau

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