Instrumente gegen Luxussanierungen
„Stadtentwicklung ist für alle da“

Münster -

Mieter haben oft Angst, dass ihre Wohnung so renoviert wird, dass sie sich sie nachher nicht mehr leisten können. Das wird oft als Gentrifizierung bezeichnet. Unser Redaktionsmitglied Stefan Werding hat mit Dr. Christian Krajewski von der Uni Münster darüber gesprochen, was Gentrifizierung alles ist. Und was nicht.

Montag, 30.07.2018, 08:25 Uhr aktualisiert: 30.07.2018, 08:28 Uhr
Christian Krajewski: „Die Milieuschutzsatzung könnte nur auf Profitmaximierung ausgerichtete Renovierungen eindämmen und auch verhindern.“
Christian Krajewski: „Die Milieuschutzsatzung könnte nur auf Profitmaximierung ausgerichtete Renovierungen eindämmen und auch verhindern.“ Foto: Foto: Wilfried Gerharz

Gentrifizierung wird immer mit der Vertreibung von Mietern in Verbindung gebracht. Dabei bedeutet sie ja auch die Renovierung von Häusern. Ist sie grundsätzlich etwas Schlechtes?

Krajewski : Ich glaube, da kommt es auf die Perspektive an. Das Kreuzviertel in Münster war in den 70er Jahren in einem schlechten Zustand. Viele Familien sind weggezogen, weil die Wohnungen eng und in einem schlechten Zustand waren. Zusätzlich fehlten Spielplätze. Das hat dazu geführt, dass die Stadt Münster wichtige Steuerzahler verloren hat und in der Innenstadt der Anteil von Kindern und Jugendlichen deutlich zurückgegangen ist. Darum war es damals das Ziel von Stadterneuerung, die Abwanderung von Familien und Kindern ins Umland zu verhindern.

Das hat nur bedingt geklappt. Die Gegend ist heute so teuer, dass dort wieder Familien wegziehen.

Krajewski: Ich würde sagen: Ja und nein. Tatsächlich ist in allen altstadtnahen Gebieten der Anteil von Kindern und Jugendlichen unterdurchschnittlich. Auf der anderen Seite ist ein noch massiverer Rückgang verhindert worden. Heute beobachten wir, dass neben Singles und sogenannten Dinkies (kinderlose Doppelverdiener) viele Familien gerne in der Innenstadt leben, weil sie die Nähe zu Kultureinrichtungen und zur Gastronomie schätzen und ihnen das städtische Flair gefällt. Wenn beide berufstätig sind, lässt sich das wegen der kürzeren Wege in der Stadt besser realisieren als auf dem Land. Durch die Verkehrsberuhigung, neue Spielplätze, bessere Versorgungsquoten in Kitas und mehr Grünflächen ist die Aufenthaltsqualität in der Stadt besser geworden. All diese gesellschaftlichen Veränderungen tragen zu Gentrifizierungstendenzen bei.

In Berlin erleben wir gerade, wie ganze Straßenzüge gekauft, saniert, aber zum Teil gar nicht bewohnt werden, weil sie als Geldanlage benutzt werden. Wie bewerten Sie das?

Krajewski: Das ist absolut fatal, weil es den Anspruch von Stadtentwicklung konterkariert, da die Stadt für alle Bürger da sein soll. Immobilienfonds parken dort in solchen Fällen ihr Geld. Da lockt das Betongold. Das Phänomen, das wir seit 2009 oder 2010 erleben, hängt mit der weltweiten Finanzkrise von damals zusammen. Deutschland hat den Anlegern als sicherer Hafen Verlässlichkeit und Stabilität geboten. Wegen der niedrigen Mieten dort war die Aussicht auf hohe Renditen wahnsinnig hoch. Berlin ist eklatant, weil die Schere zwischen Arm und Reich besonders weit auseinander geht.

Die Folgen dort haben aber ja nicht nur die Ärmsten zu tragen.

Krajewski: Das stimmt. Mittlerweile können sich dort auch Durchschnittsverdiener häufig keine Wohnung mehr leisten. Das geht so weit, dass jemand wegen eines hohen Mietpreisanstiegs seine Wohnung verlassen muss und in einer deutlich kleineren mehr bezahlt als bisher.

Was zu Verzweiflung und Wut führt. Schließlich sorgen solche Tendenzen zu großem sozialen Unfrieden.

Krajewski: Genau, das führt in Berlin zu deutlichem Protest. Der macht die neuen Bewohner mit Geld als Übeltäter aus. Das ist natürlich der etwas hilfloser Versuch, einen Schuldigen zu finden. Die große Frage ist: Haben wir eigentlich kein Steuerungsinstrument, mit dem wir die Aufwertung eines Stadtteils wieder stoppen können?

Und? Haben wir?

Krajewski: Die staatlich angestoßene Aufwertung eines Sanierungsgebiets beginnt mit der Definition klarer Mängel. Was passiert, wenn der angestrebte Mindeststandard in einem Stadtteil erreicht ist? Da gibt es keinen Mechanismus, der das stoppen kann.

Welcher könnte das denn sein?

Krajewski: Es fehlt an Instrumenten zur Deckelung der Mieten. Das hat Berlin zum Teil versucht, aber auf Grund des Drucks der Immobilienwirtschaft zu Beginn der Nullerjahre zurückgefahren. Das führte dazu, dass wir in vielen innerstädtischen Quartieren eine Gentrifizierungswelle erlebt haben.

Und wie stellt sich die Stadt Münster in diesen Konflikten an?

Krajewski: Vertreter der Stadtspitze bestätigen, dass es im Hansaviertel (Anmerkung der Redaktion: rund um den Hafen) Tendenzen zur Gentrifizierung gibt. Die Menschen wohnen dort deutlich kürzer als im Rest der Stadt. Bei einer von uns durchgeführten Umfrage bereits vor zwölf Jahren wurde deutlich, dass dort nur ein Drittel länger als zehn Jahre gewohnt hat, dass aber fast 50 Prozent in den fünf Jahren zuvor zugezogen sind, ein Drittel sogar in den zwei Jahren vorher. In dem Viertel gibt es eine starke Wohnmobilität und ein deutliches Defizit an Kindern, also an Familienhaushalten, aber auch an älteren Menschen. Wenn die wegziehen oder sterben, folgen ihnen jüngere Menschen aus einem anderen Milieu nach. Das Wohnviertel ist bei Studierenden sehr beliebt. Das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen liegt dort deutlich unter dem der gesamten Stadt Münster.

Ist das Hansaviertel eine Art Paradebeispiel für Gentrifizierung?

Krajewski: Ja, wir erleben dort gerade nach einer typischen Pionierphase der Gentrifizierung eine zweite Phase der Aufwertung: günstige Szenekneipen, subkulturelle Einrichtungen sind bereits vor mehr als zehn Jahren entstanden, alles Komponenten, die das Quartier symbolisch aufwerten. Das führt dort zu einem starken Druck. Immer mehr Objekte werden dort verkauft, immer mehr Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dafür gäbe es ein stadtpolitisches Steuerungsinstrument, die Soziale Erhaltungssatzung, auch Milieuschutzsatzung genannt. Sie schützt die Mieterinnen und Mieter nicht individuell, aber sie puffert die Veränderungsdynamik im Quartier. Mit ihr ließe sich verhindern, dass Miet- in Eigentumswohnungen verwandelt, luxussaniert und teurer verkauft werden.

Wendet Münster die denn an?

Krajewski: Die Stadt will erst mal nur beobachten. Sie sieht aktuell keinen Grund einzugreifen. Da gehen die Wahrnehmung von Stadt und Mieterschützern allerdings auseinander.

Und was meinen Sie?

Krajewski: Wenn man das noch vier Jahre diskutiert, sind die Wandlungsprozesse so weit vorangeschritten, dass die Bewohner geschützt werden, die dann dort wohnen. Aber das sind nicht mehr die, die dort in den vergangenen Jahren gelebt haben, weil sie dann schon lange weggezogen sind. Dann werden die geschützt, die ohnehin schon ein besseres Einkommen haben. Man muss damit beginnen, wenn so ein Wandlungsprozess noch in einer frühen Phase ist.

Also jetzt.

Krajewski: Ja. Ich fände es sinnvoll, das auszuprobieren. Erfahrungen aus Berlin und Hamburg zeigen, dass die Milieuschutzsatzung durch die hohe Aufmerksamkeit und genaue Beobachtung die nur auf Profitmaximierung ausgerichteten Spitzen eindämmen und auch verhindern kann.

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