Mietwohnungen renovieren: Das sind Ihre Rechte und Pflichten

Deutschland ist ein Mieterland, dass besagen zumindest Erkenntnisse des Statistischen Bundesamtes. Laut diesen Daten wohnen weniger als 50 Prozent der Bevölkerung in Eigentumswohnungen, der niedrigste Wert in der Europäischen Union.

Gerade in Ballungsgebieten und Universitätsstädten ist das Wohnen zur Miete die Norm. Wenn aber nach längerer Bewohnung Reparaturen nötig sind oder der Mieter sich an der Raufasertapete sattgesehen hat, stehen viele oft vor der Frage, was erlaubt ist und wo der Eigentümer in der Pflicht ist.

Diese Pflichten hat der Vermieter

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, das Wohneigentum in dem Zustand zu halten, indem sich die Wohnung bei der Übergabe befand. Wenn also nach 10 Jahren der Teppichfußboden nahezu unbenutzbar ist oder eine Heizung leckt, sind diese von ihm auszubessern. Erst wenn sich der Zustand deutlich verschlechtert hat, muss der Wohnungseigentümer tätig werden.

Doch hier ist der Knackpunkt, es geht um die Instandhaltung, nicht um Modernisierung oder Renovierung. Diese muss erst erbracht werden, wenn sie wirklich notwendig ist. Ist ein Bad auch nach 15 Jahren noch voll benutzbar, fehlt für eine Instandhaltung die Grundlage.

Eine Modernisierung ist zwar grundsätzlich im Interesse beider Parteien, da sie einerseits die Wohnqualität verbessert, andererseits aber auch den Wert des Objekts und die Höhe der Miete beeinflussen kann.

Trotzdem kann nur in Ausnahmefällen eine Modernisierung eingefordert werden, etwa wenn der Mindeststandard nicht erfüllt ist oder die Anforderungen der Energieeinsparverordnung EnEV 2014 nicht erfüllt sind. Zu den Mindeststandards gehören:

• Nutzbarmachung von Elektrogeräten durch Steckdosen

• Elektrisches Licht im Bad

• Beseitigen von Gesundheitsgefahren, wie Rohre aus Blei oder Asbest der in die Atemluft gelangen kann

• Erneuerung von veralteten Heizungsanlagen welche älter als Oktober 1978 sind

• Dämmung vom Dachgeschossdecken und Wärmeleitungen

Unter dem Begriff Renovierung versteht das Mietrecht Schönheitsreparaturen, also das Ausbessern von durch alltäglichen Verschleiß entstandenen Schäden. Darunter fällt das Streichen von Wänden oder Decken, aber auch von Heizkörpern oder Türen. Sofern das nicht anders durch den Mietvertrag geregelt wurde, ist das Teil des Aufgabenbereichs des Vermieters.

Diese können durch Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Doch hier gilt es aufzupassen, viele Klauseln sind ungültig. Übertragen werden können diese nur unter bestimmten Umständen beispielsweise „Der Mieter verpflichtet sich nach Bedarf zu renovieren“. Es kann ebenfalls nicht verlangt werden, dass diese Arbeiten von Handwerkern ausgeführt werden müssen oder dass nach einem bestimmtem Zeitintervall renoviert werden muss.

Auch dass die Wohnung nach dem Auszug renoviert werden muss, ist nicht immer zutreffend. Es kann aber Klauseln im Mietvertrag geben, die zum Beispiel bei der Übernahme einer renovierten Wohnung auch das Übergeben einer renovierten Wohnung verlangen.

Bei Kleinstreparaturen ist meistens der Eigentümer zuständig. Hierbei kann es sich um tropfende Wasserhähne oder lose Innentürgriffe handeln. Oft versuchen Vermieter aber diese Kosten auf Mieter umzulegen. Eine Kostenübernahme durch den Mieter muss im Mietvertrag festgehalten sein, außerdem muss eine Obergrenze angegeben werden. Solche Klauseln werden ansonsten schnell nichtig.

Hier gilt es die Verhältnismäßigkeit zu wahren, Reparaturen über 100 Euro können schwerlich als Kleinstreparatur vermittelt werden. Üblich ist eine Obergrenze von 75 Euro pro Reparatur und eine Obergrenze von 8 Prozent der jährlichen Miete.

Was darf ein Mieter?

Jeder Mieter darf grundsätzlich die Wohnung nach seinen eigenen Wünschen gestalten. Wenn ihm die Tapete nicht gefällt, darf sie ersetzt werden und auch Einbauschränke sind kein Problem. Doch alles, was eine bauliche Veränderung darstellt und nicht ohne Weiteres entfernt werden kann, muss mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Ein Wanddurchbruch oder der Austausch von Fließen kann so schnell zu Problemen führen. Der Vermieter kann verlangen, dass der Ursprungszustand wieder hergestellt wird, andernfalls drohen Kündigung und Schadensersatzforderungen.

Es gibt eine Vielzahl an Fällen, bei denen ein pauschales Urteil nicht abgegeben werden kann. Beispielsweise wenn ein Teppichboden verlegt werden soll. Eigentlich kein Problem, wird er aber verklebt, dann kann die Entfernung ein großer Aufwand sein. Dadurch wäre er genehmigungspflichtig.

Auch bei der Montage von Plissees und Rollos kann es schnell Schwierigkeiten geben, vor allem wenn gebohrt werden muss. Denn gerade beim Bohren ist gibt es einiges zu beachten. Selbst wenn der Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sollte er zu viele Bohrlöcher hinterlassen, können hier Schadensersatzforderungen oder Nachbesserungen anstehen.

Besonderes Augenmerk sollte auf den Außenbereich gelegt werden. Hier könnte die Außenwirkung der Immobilie beeinträchtigt werden und das muss ein Vermieter nicht dulden. Das Anbringen von Markisen oder Satellitenschüsseln aber auch von Klimaanlagen ohne Wanddurchbruch kann verboten werden, wenn die Wohnästhetik gemindert wird.

Wichtig ist darauf zu achten, dass selbst wenn der Wohnungseigentümer Veränderungen an dem Außenbereich erlaubt, es Probleme geben kann, wenn die Immobilie zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümern ist. In diesem Fall ist zusätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft um Erlaubnis zu Fragen. Solange sie angemessen gesichert sind, können Blumenkästen auf dem Balkon ohne Erlaubnis angebracht werden und auch Sonnenschirme und Terrassenmöbel sind kein Problem.

Ein weiterer Sonderfall ist die Renovierung einer möblierten Wohnung. Zu aller erst ist zu beachten, dass der Mieter für Beschädigungen der im Mietvertrag genannten Möbel haftet. Meist sind diese in einer Inventarliste aufgezählt. Renovierungsarbeiten sollten also mit Vorsicht vorgenommen werden.

Der Mieter darf auch die Möbel austauschen, wenn sie ihm nicht gefallen. Er ist dann aber dazu verpflichtet, diese nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder an den ursprünglichen Platz in der Wohnung zu stellen. Dadurch entstehen schnell hohe Kosten, da die Lagerung vom Mieter bezahlt werden muss. Ebenso gilt hier, dass der Mieter für Schäden am Inventar haftet, weshalb das Austauschen meistens nur für einzelne Stücke infrage kommt.

Worauf sollte während der Renovierung geachtet werden?

Ist die Erlaubnis für größere Arbeiten eingeholt und das Material besorgt, kann die Renovierung gestartet werden. Da es aber bei bestimmten Arbeiten wie Bohren oder Hämmern laut zugeht, ist es wichtig, die Ruhezeiten zu beachten. Zwischen 20:00 bis 06:00 herrscht in der Regel Nachtruhe und zwischen 13:00 bis 15:00 meist Mittagsruhe. In diesen Zeiten dürfen keine lauten Arbeiten verrichtet werden, ansonsten kann ein Bußgeld verhängt werden.

Diese Zeiten können sich aber je nach Kommune leicht unterscheiden. An Sonn- und Feiertagen ist Baulärm ganztägig verboten. Außerdem kann eine Hausordnung die Ruhezeiten noch weiter fassen, sie darf jedoch nicht die kommunal vorliegenden Ruhezeiten kürzen.

Es sollte auch bei der Häufigkeit der Arbeiten darauf geachtet werden, dass diese in einem üblichen Maß stattfinden. Wenn Nachbarn durch Baulärm häufig oder durch länger andauernde Arbeiten erheblich beeinträchtigt werden, können diese ihrerseits eine Mietminderung beantragen.

Deshalb ist es sinnvoll, die Renovierungen, sofern möglich, gebündelt anzugehen. Ein Hinweis an die Nachbarn, etwa durch einen Aushang, dass Renovierungsarbeiten für einen gewissen Zeitraum durchgeführt werden, erlaubt ein Einstimmen des Tagesplans auf ihre Arbeiten. So kann Verständnis erzeugt werden vor allem da gezeigt wird, dass an die Nachbarn gedacht wurde. Und wenn einmal der eigene Nachbar renoviert, zeigt er möglicherweise ähnliche Rücksicht. Viele Streitigkeiten lassen sich durch eine solche Kommunikation verhindern, bevor sie entstehen.

Fazit

Mieter haben viele Möglichkeiten, den eigenen Wohnraum zu gestalten. Oft ist es sogar möglich, den Vermieter zu bestimmten Arbeiten zu verpflichten. In vielen Fällen ist aber eine Verhandlung mit dem Eigentümer die beste Option. Es lohnt sich hierbei kompromissbereit zu sein und einen Deal auszuhandeln, bei dem beide Parteien gewinnen. Schließlich müssen Mieter und Vermieter keine Feinde sein.