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Altbauten aus Heimwerker- und Bewohnersicht: Tücken und Möglichkeiten

Alte Gemäuer unterscheiden sich in vielfacher Hinsicht von zeitgenössischen Häusern. Wir zeigen dir, was es dazu zu wissen gibt!

Aschendorff Medien

Foto: stock.adobe.com

Träumst du davon, ein altes Häuschen zu erwerben, es weitgehend mit deinen eigenen Händen auf Vordermann zu bringen und zu einem Schmuckstück zu machen, das vielleicht irgendwann sogar noch von deinen Enkeln bewohnt wird? Dann hegst du sicherlich einen schönen Traum. Allerdings einen, der sowohl Licht- als auch Schattenseiten hat. Wir erklären dir jetzt alles, was du als Selbermacher zum Thema Altbauten wissen musst.

1. Altbauten: Die Möglichkeiten

Es gibt keine feste Definition, wo die Grenze zwischen Bestands- und Altbau liegt. Einig sind sich die meisten Experten nur, dass die deutsche Altbau-Ära mit dem Jahr 1949 endete. Allerdings wurden noch in den 1960ern viele Gebäude errichtet, die ganz ähnliche technische und stilistische Merkmale aufwiesen. Wenn wir also auf den folgenden Zeilen von Altbauten sprechen, dann meinen wir damit immer solche Häuser, bei denen noch keine selbsttragenden Betondecken verbaut wurden, die nicht schon bei der Errichtung Doppelglasfenster und ähnliche Merkmale des „modernen Bauens“ aufweisen. Alter: mindestens 50, 60 Jahre.

In solchen Gebäuden findest du eine ganze Reihe von Besonderheiten vor, die vor allem dich als Selbermacher bevorteilen, allerdings auch als Liebhaber von Althergebrachtem.

Früher wurde einfacher und regionaler gebaut

Foto: stock.adobe.com

Wie man baut, unterliegt aufgrund von technischen und stilistischen Entwicklungen immer einer gewissen Zeitgeistigkeit. Aus diesem Grund zeichnen sich Altbauten meist in jeglicher Hinsicht dadurch aus, dass sie einfacher gebaut wurden. Keine mehrschaligen Mauerwerke, keine hochkomplexen Baustoffe und ja, meistens auch keine aufwendigen Architekturen – aufwendig verzierte Villen und ähnliches einmal außenvorgelassen.

Außerdem waren früher regionale Baustile deutlich stärker verbreitet als es heute der Fall ist. Allein, was Fachwerkkonstruktionen anbelangt, finden sich drei deutsche Obergruppen. Ähnliches gilt für zahlreiche andere Gebäudearten und -formen, Mauerwerksmaterialien, Dachformen und eine ganze Reihe anderer Dinge, die heute fast verschwunden sind.

Altbauten werden deshalb manchmal als „ehrlich“ bezeichnet. Zumindest aber machen Sie es Selbermachern deutlich einfacher, sich daran zu betätigen, weil es weniger kompliziert ist, die Bausubstanz als solche zu überschauen. Gleichsam ermöglichen sie es, regionalspezifisch zu wohnen. Ein netter Nebeneffekt:

Stark verminderte DIY-Hemmungen

Würdest du dich an einem Haus aus diesem Jahrzehnt problemlos trauen, beispielsweise das gesamte Bad zu demolieren und neu aufzubauen? Wahrscheinlich nicht. Bei vielen Altbauten dagegen gibt es aufgrund des Alters und des Zustandes oftmals deutlich weniger Hemmungen. Schlicht, weil allem darin der „Neu-Charakter“ fehlt, der viele davon abhält, in Selbermachermanier loszulegen.

Wunderbare traditionelle Techniken

Diese beschädigte Stelle einer Fachwerkwand zeigt sehr schön, wie die Fächer eines Fachwerks ausgefüllt wurden Foto: stock.adobe.com

Früher wurde nicht nur einfacher gebaut, sondern generell anders. Kaum jemand käme beispielsweise heute noch auf die Idee, die ganze Fassade mit Stuck-Motiven zu verzieren, tragende Balken mit Schnitzereien zu versehen oder ganze Räume zu vertäfeln – allein schon, weil derartiges heute teilweise extrem teuer wäre.

In vielen Altbauten, speziell solchen, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, kannst du deshalb Techniken vorfinden, die schon seit Jahrzehnten praktisch ausgestorben sind. Vielleicht sogar Dinge, die heute kaum ein Handwerker reproduzieren könnte, weil sie schon ewig nicht mehr gelehrt werden. Das gilt ähnlich für Baumaterialien, obwohl man hierbei sagen muss, dass neuerdings wieder viele althergebrachte Dinge erhältlich sind, beispielsweise Lehmputz oder Kasein-Wandfarben. Das alles sind nicht nur Schätze, wenn sowas deinem Geschmack entspricht, sondern ist unglaublich lehrreich für einen Selbermacher.

Das Thema Kosten

Foto: stock.adobe.com

Vollkommen unsanierte Altbauten sind mittlerweile rar. Dennoch ist es eine Tatsache, dass gerade ländliche Altbauten im Vergleich zu Wohnfläche und Grundstücksgröße teilweise dramatisch günstiger sein können als erheblich neuere Gebäude – maßgeblich ist hier unter anderem, wie lange die letzte Renovierung zurückliegt.

Natürlich musst du die Sanierungs- oder wenigstens Renovierungskosten mit einbeziehen. Dennoch kosten so manche kernsanierten Altbauten am Ende immer noch merklich weniger, als es ein vergleichbares, aber neueres Haus täte.

Zudem musst du bedenken, dass es viele Menschen gibt, die nicht in solchen Häusern leben möchten, weil sie deren Stil, die Eigenheiten oder vielleicht die Lage nicht sonderlich ansprechend finden. Regional hat sich dies zwar aufgrund der Wohnungsnot etwas verwässert, sorgt aber dennoch vielerorts dafür, dass der Interessentenkreis für Altbauten kleiner ist und deshalb deren Kosten vielfach niedriger sind.

Tausend Kostbarkeiten zum Aufarbeiten

Foto: stock.adobe.com

Alte Lichtschalter aus Bakelit, die nach einer Politur wieder wie neu erstrahlen. Eine hundert Jahre alte Holztreppe, die nach Abbeizen und einer Leinölbehandlung in Würde gealtert wirkt. Ein Mauerwerkssockel aus Vulkangestein, der nach einer Runde Trockeneisstrahlen wieder wie frisch gemauert aussieht.

Es gibt zwischen Giebel und Kellerboden in sehr vielen Altbauten tausende alte Details. Teils nicht nur an der Substanz, sondern sogar in Sachen hinterlassener Einrichtung. Alles Dinge, die dich als Selbermacher im höchsten Maß bevorteilen.

  • Du kannst sie genau nach deinen Vorstellungen aufarbeiten,
  • du hast keinen Zwang, dazu auf teure Handwerker zu setzen,
  • du lernst dabei viel über die Geschichte deines Hauses und alte Techniken.

In einem Neubau ist alles neu. In vielen Altbauten stecken dagegen in jeder Ecke Geschichtsspuren, die das Gebäude einzigartig machen und dir vielleicht Projekte für Jahre bescheren. Je mehr du dich einer behutsamen Restaurierung verschrieben hast, desto mehr Vergnügen wirst du in Sachen DIY erleben.

Tipp: Wenn du diesbezüglich einem wahren Meister seines Schaffens über die Schulter schauen möchtest, dann sei dir der Channel des YouTubers Matthias Burger ans Herz gelegt. Er hat zwei mehrere hundert Jahre alte Fachwerkhäuser mit unglaublicher Liebe zum Detail und zu alten Bautechniken restauriert – obwohl er kein Handwerker ist, sondern Lehrer.

Ein Revier für unkonventionell Denkende

Foto: stock.adobe.com

Kaum ein Neubaubesitzer käme wohl heute auf den Gedanken, sich hinter dem Haus in einem riesigen Gemüsegarten als Selbstversorger zu betätigen, Hühner zu halten oder bei der Einrichtung ganz gezielt auf viele neuzeitliche Dinge zu verzichten. Auch wurden wohl nur wenige alles zwischen Dachschindeln und Fassadenputz so ausführen, wie man es beispielsweise zur Jahrhundertwende tat.

Zwar musst du dies in einem Altbau nicht zwingend tun. Durch die Natur vieler solcher Gebäude ist es jedoch definitiv leichter, darin derart unkonventionelle oder etwas aus der Zeit gefallene Dinge zu leben. Wann immer das, was du tun möchtest, sich an früher üblichen Tatsachen oder Gepflogenheiten orientiert, stehen die Chancen gut, dass du in vielen Altbauten bessere Grundbedingungen dafür vorfindest als in neueren Gebäuden.

Das Thema Anbauten: So viele Möglichkeiten

Foto: stock.adobe.com

Natürlich, nicht jeder Altbau ist ein ehemaliger Bauernhof. Dennoch ist es wenigstens im ländlichen Raum eine Tatsache, dass früher viel mehr Menschen zumindest teilweise landwirtschaftlich agierten. Zudem war es früher verbreiteter, andere gewerbliche Bauten mit seinem persönlichen Wohnraum zu kombinieren.

In der Summe bedeutet das: Es gibt viele Altbauten, die deutlich mehr enthalten als nur die reinen Wohnräumlichkeiten und eine Garage, so wie es zirka ab den 1970ern Normalität wurde. Wenn das der Fall ist, dann bist du nur eine sogenannte Nutzungsänderung gemäß deiner Landesbauordnung davon entfernt, mit diesen Flächen alles zu machen, was du möchtest.

  • Scheune zum Band-Proberaum,
  • Schweinestall zur Selbermacherwerkstatt,
  • Kohlenkeller zum Weinlager,
  • Gesindewohnung zur Privat-Bar,
  • Waschküche zum großen Kinderspielzimmer.

Es gibt fast nichts, was unmöglich wäre. Und das Beste: Was den Kaufpreis anbelangt, so bekommst du diese Flächen meist zu einem Bruchteil des Preises, was sie als echter Wohnraum kosten würden.

2. Altbauten: Die Tücken

Es ist verständlich, wenn du dir nach all diesen Punkten das Dasein als Altbaubesitzer in schillernden Farben ausmalst. Allerdings müssen wir dir diese rosarote Brille leider nehmen. Die oberste Tatsache lautet, dass Altbauten ziemlich alte Häuser mit teilweise mehreren Vorbesitzern sind. Das sorgt dafür, dass diese Bauform eine ganze Reihe von Schwierigkeiten, Hindernissen und ja, sogar Unmöglichkeiten, mit sich bringen kann.

Alte Häuser für alte Menschen: Herausforderungen

Foto: stock.adobe.com

Wohnen früher bedeutete einiges, was sich von heutigen Vorstellungen teils dramatisch unterscheidet:

  • Gänzlich andere Raumkonzepte,
  • teilweise dramatisch geringere Komfortansprüche,
  • meist größere Familien und
  • deutlich geringer ausgeprägtes Verständnis für altersgemäße Ansprüche.

Seit Jahrzehnten käme beispielsweise niemand mehr auf die Idee, ein Kinderzimmer nur als winzigen Schlafraum zu konstruieren. In manchen Altbauten war das dagegen ebenso der Fall wie ein im Vergleich zur Küche mickrig anmutendes Wohnzimmer – weil man sich in der „guten Stube“ nur zu besonderen Gelegenheiten aufhielt.

Besonders dramatisch werden die Unterschiede jedoch dort, wo es um die Ansprüche von Senioren an altersgemäßes Wohnen geht. Schon in moderneren Bauten sind hierfür umfassende Maßnahmen von Anpassung und Umbau erforderlich. Zwar gelten diese in Altbauten ebenso, werden dort jedoch durch die baulichen Realitäten vielfach deutlich schwieriger umzusetzen.

Wo beispielsweise das ganze Treppenhaus eng und steil ist, gibt es kaum eine Möglichkeit, auf einfachem Weg eine seniorentauglichere Treppe zu errichten. Und wo das Bad eine nachträglich angebaute Nasszelle mit dürftiger Fläche ist, verbleibt meist nicht genügend Raum, um dort eine rollstuhlgerechte oder wenigstens zum Sitzen geeignete Dusche zu installieren.

Sei dir deshalb darüber im Klaren, dass es dir ein Altbau vielleicht in einigen Jahrzehnten deutlich schwieriger machen kann, dort altersgemäß zu wohnen. Dazu musst du obendrein bedenken, dass wir heutzutage deutlich älter werden als vor 80 oder mehr Jahren. Damals gab es schlicht weniger alte Menschen und somit geringere Notwendigkeit, Häuser stärker auf deren Ansprüche auszurichten.

Günstig gibt’s vielerorts nicht mehr

Fachwerkhäuser in einem Dorf Foto: stock.adobe.com

Wir haben es bereits kurz angeschnitten: Deutschland hat seit Jahren eine ziemliche Wohnraumknappheit. Schon lange vor der Pandemie führte sie dazu, dass immer mehr Menschen aus den Städten ins Umland drängten. Das sorgte dafür, dass zunächst Altbauten in derart stadtnahen beziehungsweise verkehrsgünstig gelegenen Kommunen aufgekauft und verteuert wurden.

Dann jedoch kam die Pandemie und mit ihr ein gigantischer Schub in Sachen Home-Office. Dies wiederum ist ein Trend, der nach Ansicht von vielen Experten gekommen ist, um zu bleiben. Die Folge: Es werden solche Kommunen interessant, die bislang aufgrund ihrer Lage oder Verkehrsanbindung höchstens für hartgesottene Pendler infrage kamen. Hier zeigt sich zudem, dass sich die Lücken im Breitbandausbau allmählich schließen: Langsam sind selbst sehr ländliche Gemeinden mit halbwegs guter Internetanbindung versorgt. Mehr braucht es nicht fürs Home-Office.

Aktuell und noch stärker in Zukunft wird deshalb die Zahl wirklich günstiger Altbauten dramatisch schrumpfen. Schon heute haben die Preise merklich angezogen, wenngleich sie noch nicht bedenklich sind. Wohl aber musst du bereit sein, viel zu suchen und vielleicht in wirklich abgelegene Gegenden zu ziehen. Vor allem aber solltest du die Entscheidung nicht auf die lange Bank schieben.

Der Zahn der Zeit und so mancher Umbaumaßnahme

Foto: stock.adobe.com

Warum sinkt der Wert eines Autos mit der Zahl der Vorbesitzer? Weil damit das Risiko steigt, dass die Behandlung nicht immer optimal war. Ganz ähnlich sieht es bei Häusern aus, die viele Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte alt sind. Oftmals wurde in der Zwischenzeit vieles verändert – manchmal ohne Genehmigung, vielfach nicht normgerecht, selten nachvollziehbar.

Zusammen mit Alterungsprozessen, die mangels ordnungsgemäßer Pflege wirken konnten, sind deshalb viele Altbauten voller Überraschungen der unschöneren Sorte. Das Hinzuziehen eines auf diese Gebäude spezialisierten Sachverständigen vor dem Kauf ist deshalb Pflicht – selbst als sehr erfahrener Selbermacher kannst du einiges nicht erkennen.

Zudem sollte klar sein, dass du dennoch bei der Renovierung oder sogar deutlich später noch einige Überraschungen erleben kannst. Verstärkt wird dies dadurch, dass es früher deutlich weniger Baunormen gab und für manches sogar schlicht gar keine – die DIN-Geschichte begann schließlich erst 1917.

Teils problematische Baualtersstufen

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Zwar gibt es ein mehr oder weniger festes Enddatum für Altbauten. Das heißt aber nicht, dass man vorher kohärent gebaut hätte. Der Fachmann spricht von sogenannten Baualtersstufen. Diese sorgen für etwas Zündstoff:

  • Die Baualtersstufen verlaufen fließend. Es gibt deshalb keine konkreten Anfangs- und Enddaten.
  • Vor allem nach den beiden Weltkriegen sowie nach der Weltwirtschaftskrise wurde oft über-sparsam gebaut, was sich in geringer Qualität niederschlug.
  • Viele Neuheiten wurden bereits eingesetzt, obwohl sie technisch noch nicht ausgereift waren und/oder sich später zeigte, dass sie nicht so langzeittauglich waren.

Zusammengefasst bedeutet das, dass es in vielen Altbauten schwieriger ist, sie auf ein wirklich zeitgenössisches Niveau zu bringen – beispielsweise in Sachen Hellhörigkeit. Zudem lässt sich einiges höchstens im Rahmen einer Kernsanierung beheben, teils aber gar nicht. Wenn der Raumzuschnitt beispielsweise winzig ist, lässt sich selbst mit Durchbrüchen nicht alles daran verändern.

Oft heißt es ganz oder gar nicht – nicht bloß bei der Elektrik

Foto: stock.adobe.com

Stoffummantelte Stromleitungen in den Wänden: in niemals diesbezüglich sanierten Altbauten ein typisches Phänomen. Wäre es deshalb mit dem Austausch von Steckdosen und Schaltern getan? Klares Nein. Denn in Sachen Elektrik gilt der Bestandsschutz nur für unangetastete Systeme. Sobald du nur eine weitere Steckdose installieren wolltest, müsstest du die gesamte Elektrik auf den Stand der aktuellen Normen bringen. Ähnliches gilt bei vielen anderen Positionen, die den Unterschied zwischen einer alten und einer halbwegs zeitgemäßen Ausstattung ausmachen.

Dann musst du bedenken, dass viele Modernisierungspflichten erst dann greifen, wenn es einen Besitzerwechsel der Immobilie gibt. Zuletzt ist es überdies eine Tatsache, dass viele Pflichten dann entstehen, sobald du bei einer Modernisierung einen gewissen Prozentsatz der betroffenen Bausubstanz überschreitest.

Dazu wollen wir dich mit der Zehn-Prozent-Regel vertraut machen. Sie geht aus der alten EnEV hervor und wurde unverändert in das neue GEG übernommen. Sobald du zehn Prozent der Fensterfläche, der Fassadenfläche oder weiterer Positionen erneuerst, bist du verpflichtet, alle jeweiligen Bauteile gemäß der gültigen energetischen Mindestvorgaben zu modernisieren.

Den alten Dachboden zu dämmen, mag eine einfache Angelegenheit sein. Wenn du jedoch beispielsweise den alten Sockelputz abschlägst, um ihn zu erneuern, dadurch aber mehr als zehn Prozent der Fassade antastest, könnte es gut sein, dass du die ganze Außenhülle dämmen musst. Du hast also oft nur die Wahl, das Alte kleinteilig zu reparieren oder es komplett nach modernen Vorgaben zu erneuern.

Alte Häuser und moderner Stil: Eine Gratwanderung

Foto: stock.adobe.com

Es gibt in Deutschland 1,3 Millionen Kulturdenkmäler. Wie viele davon geschützte Baudenkmäler sind, ist nicht bekannt, weil diese Zuordnung Ländersache ist. Was jedoch bekannt ist: Dieser Schutz umfasst nicht nur Prunkbauten, sondern selbst höchst einfache Wohnhäuser, sofern sie historisch von Interesse sind – und selbst darunter nicht nur ausgesprochene Fachwerk-Schmuckstücke.

Warum macht man das? Weil es bekannt ist, dass Eigentümer solche Bauten oft kopflos modernisieren und dadurch eine kostbare historische Bausubstanz unwiederbringlich verändern. Warum wir dir das erklären, ist einfach: Selbst wenn dein Altbau nicht denkmalgeschützt ist, du also viele Gestaltungsfreiheiten hast, so sollte dir klar sein, dass es wirklich Fingerspitzengefühl braucht, ein rundherum gelungenes Haus zu erschaffen.

Ein moderneres Haus kannst du problemlos aus Bau- und Einrichtungsmärkten ausstaffieren. Bei einem Altbau hingegen würden viele dieser modernen Details fehl am Platz wirken. Du solltest dir also voll bewusst sein, dass du bei Einrichtung und Ausgestaltung …

  • generell stärker limitiert bist.
  • ein deutlich geringeres Angebot in Geschäften vorfinden wirst.
  • vieles gebraucht kaufen und mitunter aufbereiten musst.
  • bei solchen Dingen teils viel mehr zahlen musst.
  • manchmal jahrelang suchen wirst, bis du etwas findest.

Natürlich könntest du einen Altbau komplett aus dem Baumarkt und dem schwedischen Möbelhaus ausstaffieren. Ob das dann allerdings in einem rundherum gelungenen, charmant wirkenden Haus münden würde, steht auf einem völlig anderen Blatt.

Die Grenzen energetischer Optimierbarkeit

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Heutzutage kann man in energetischer Hinsicht sehr, sehr viel optimieren. Allerdings hat das bei Altbauten alles seine Grenzen. Vor allem dann, wenn du nicht so tief in die Substanz eingreifen möchtest, dass kaum mehr als der Rohbau verbleibt.

Natürlich könntest du die Außenhülle eines solchen Hauses so gut dämmen, dass es egal ist, wie schlecht die Transmissionswerte der eigentlichen Wände sind. Und was Fenster und Türen anbelangt, ist die Auswahl fast grenzenlos. Die Frage ist jedoch, wie weit man diesen Gedanken ziehen kann und trotzdem noch ein charakterlich eigenständiger Altbau verbleibt.

Wenn beispielsweise Räume sowieso knapp bemessen sind, dann wird es schwierig, die alte Fassade beizubehalten und mit einer Innenwanddämmung zu arbeiten. Und wenn der Keller über einen Naturboden verfügt, dann muss man unter die Fundamente gehen, um alles so abzudichten, wie es bei einem modernen Haus der Fall wäre.

Willst du einen herrlich gealterten Dielenboden beibehalten, dann wird eine Fußbodenheizung schwierig. Die ist jedoch durch die größere Abstrahlfläche deutlich besser für eine moderne Wärmepumpenheizung geeignet als traditionelle Heizkörper. Zudem sind bei vielen Altbauten die Dachflächen in Sachen Raumvolumen relativ gering und viele Dachstühle halten nicht viel mehr aus als die bisherige Last der Eindeckung und Schnee – schlechte Karten also für eine wirklich umfassende PV-Anlage.

Was wir dir mit diesen Beispielen sagen möchten, ist folgendes: Wie weit du ein solches Gebäude energetisch optimieren kannst, hängt nicht nur von Kosten und Aufwand ab, sondern vor allem davon, wie stark du gewillt bist, den Charakter des Hauses zu verändern. Ein gutes energetisches Niveau hat definitiv hier einen hohen „Preis“ – doch selbst mit großen Anstrengungen wird aus einem Haus aus den 1920ern einfach kein Passivhaus, das muss dir bewusst sein.

Zusammenfassung und Fazit

Wenn du selbst zwischen Keller und Dachboden kräftig Hand anlegen willst, dann gibt es sicherlich nur wenig bessere und vor allem günstigere Möglichkeiten, als dir einen Altbau zuzulegen und ihn zu deinem Wunschobjekt umzugestalten. Doch täusche dich dabei nicht: Es stimmt zwar, dass man als Selbermacher an solchen Häusern oft viel bessere Grundlagen findet als bei deutlich neueren Gebäuden. Dennoch darfst du nicht vergessen, dass man früher in vielerlei Hinsicht „anders“ baute. Sei dir dessen bewusst. Denn selbst mit noch so viel DIY-Einsatz lässt sich aus einem 70, 80 oder noch mehr Jahre alten Gebäude kein „Ersatz-Neubau“ machen – und vielleicht willst du das ja auch gar nicht. Es wäre schließlich bei vielen Häusern schade um die dadurch verlorene Eigenständigkeit.

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