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Immobilie geerbt - und jetzt? Was Neu-Eigentümer wissen sollten

Bei rund jedem zweiten Nachlass wird in Deutschland derzeit eine Immobilie vererbt. In der ohnehin emotional belastenden Situation durch den Tod eines Angehörigen, wirft ein plötzliches Immobilien-Erbe viele Fragen auf. Soll das Erbe überhaupt angetreten oder besser doch ausgeschlagen werden, weil mögliche Belastungen, auch finanzieller Natur, kaum eingeschätzt werden können? Welche Nutzungs-Optionen gibt es für die geerbte Immobilie? Welche ist im konkreten Fall sinnvoll und mit welchem finanziellen Aufwand verbunden? Was geschieht, wenn die Immobilie mehreren Erben hinterlassen wurde? Im folgenden Beitrag erhalten Sie Antworten auf die maßgeblichen Fragen zum Thema Immobilien-Erbe.

von Aschendorff Medien

Foto: Adobe Stock

Grundsatz-Frage: Das Immobilien-Erbe antreten oder ausschlagen?

Wer ein Erbe antritt, wird Rechtsnachfolger des Verstorbenen. Das meint: Er erbt nicht nur das Haus oder die Wohnung und mögliche andere Vermögenswerte, sondern auch Hypotheken, Schulden und sonstige Kredit-Verbindlichkeiten. War der Erblasser hoch verschuldet oder befindet sich die Immobilie in einem so schlechten Zustand, dass eine grundlegende, kostspielige Sanierung nötig ist, so kann ein Nachlass schnell die eigenen finanziellen Möglichkeiten sprengen. Das Erbrecht sieht in Deutschland daher ausdrücklich die Option vor, ein Erbe auszuschlagen. Aber: Für diese Entscheidung gilt eine Frist von nur sechs Wochen.

Innerhalb dieser arg knapp bemessenen Zeit müssen sich Erben einen möglichst genauen Überblick über den Nachlass des Verstorbenen verschaffen. Bei nur schwer durchschaubarer Vermögenslage kann es ratsam sein, einen vom Gericht bestellten Nachlassverwalter einzuschalten. Ganz wichtig ist es, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen - Erben steht dieses Recht zu - um zu überprüfen, ob das Haus noch mit Hypotheken und Grundschulden belastet ist. Zur Beurteilung des Sanierungsbedarfs sollte ein Immobilienexperte oder Fachhandwerksbetrieb konsultiert werden. Rät die sorgfältige Prüfung des Nachlasses eher dazu, das Erbe auszuschlagen, so muss diese Entscheidung dem Nachlassgericht unverzüglich mitgeteilt werden. Verstreicht die Sechs-Wochen-Frist ohne Rückmeldung, gilt automatisch die Annahme des Erbes.

Erbschaftssteuer & Co.: Welche Kosten fallen bei einem Immobilien-Erbe an?

Prinzipiell ist auf geerbte Immobilien Erbschaftssteuer zu zahlen. Die Höhe der Erbschaftssteuer bemisst sich zum einem am Verkehrswert der Immobilie, zum anderen am Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Das bedeutet: Das Erbschaftssteuerrecht rechnet mit verschiedenen Tarifen: Je entfernter die Verwandtschaft, desto höher der Satz. Aber es gibt Freibeträge. Sie liegen zwischen 20.000 Euro (für alle Erben) und 400.000 Euro (für Kinder) bis zu 500.000 Euro (für Lebenspartner und Ehegatten). Unabhängig vom Freibetrag gilt für Ehepartner und Kinder Steuerfreiheit, wenn Wohnung oder Haus insgesamt mindestens zehn Jahre selbst bewohnt werden.
Auf jeden Fall muss das Erbe dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten (formlos) angezeigt werden.

Neben der Erbschaftssteuer muss mit folgenden Kosten kalkuliert werden:

  • Kosten für einen Erbschein (oft entbehrlich, wenn ein notarielles Testament vorliegt)
  • Gebühren für den Eigentumseintrag im Grundbuch,
  • Kosten für ein Immobilienwertgutachten,
  • Grundsteuer,
  • eventuelle Kosten für Entrümpelung,
  • Sanierungskosten,
  • eventuell Spekulationssteuer, wenn das Haus vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist wieder verkauft werden soll. Es zählt nicht das Datum des Erbfalls, sondern der Erwerbstermin des Erblassers.

Gebäudeenergiegesetz: Die Sanierungspflichten gelten auch bei Erbschaft

Das seit Ende 2020 geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bei einem Eigentümerwechsel von Bestandsimmobilien eine energetische Sanierung vor. Diese Vorgaben gelten auch bei einer Erbschaft. Insbesondere die zumeist vererbten Immobilien aus den 60er-, 70er- und 80er-Jahren befinden sich - energetisch betrachtet - in keinem guten Zustand. Hier können sich die Sanierungskosten schnell auf 50.000 Euro und mehr addieren. Neueigentümer haben grundsätzlich zwei Jahre Zeit die drei wesentlichen Sanierungspflichten des Gesetzes zu erfüllen:

  • Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden. Eine alternative, komplette Dachdämmung entbindet von dieser Maßnahme.
  • Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden, wenn diese nicht auf Nieder- oder Brennwerttechnik basieren.
  • Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre sowie Armaturen müssen in nicht beheizten Räumen gedämmt werden.

Die energetische Sanierung von bestehenden Immobilien wird durch Zuschüsse des Bundes gefördert. Dabei gelten unterschiedliche Sätze je Einzelmaßnahme, beispielsweise 45 Prozent für den Austausch der Heizung, 20 Prozent für die Dachdämmung. Wer jedoch zusammen mit einem Energieexperten einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellt, kann auf bis zu 80 Prozent Beihilfe zählen.

Welche Nutzungsoptionen gibt es für eine geerbte Immobilie?

Wer ein Immobilien-Erbe angenommen hat, steht anschließend vor der Frage, was mit dem neuen Eigentum passieren soll. Dabei spielen natürlich Beschaffenheit und Lage der Immobilie eine Rolle, aber auch die eventuelle emotionale Verbundenheit, wenn es sich beispielsweise um das Elternhaus handelt. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten.

1. Die Immobilie selbst nutzen

Abhängig vom Zustand der geerbten Immobilie und den eigenen Ansprüchen an die zukünftige Wohnqualität kalkulieren Experten mit Renovierungs-, beziehungsweise Sanierungskosten zwischen 400 Euro bis 1.000 Euro je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche. Baujahr, Zustand der Bausubstanz und vorhandener Renovierungsstau sind hier ausschlaggebend. Eine fachkundige Beratung ist dringend zu empfehlen.

2. Die Immobilie vermieten

Eine zukünftige Vermietung bringt den großen Vorteil mit, dass alle anfallende Sanierungskosten als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden können. Das gilt auch für Fremdkapitalzinsen und eine eventuelle Maklerprovision, für die Grundsteuer und die Instandhaltungskosten. Im Gegenzug müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Grundsätzlich lohnt sich die Vermietung von Einfamilienhäusern deutlich weniger als die von Mehrfamilienhäusern.

3. Die Immobilie verkaufen

Kommen Selbstnutzung oder Vermietung nicht in Betracht, so empfiehlt sich ein möglichst zeitnaher Verkauf der geerbten Immobilie. Die Beauftragung eines kompetenten Immobilienmaklers vor Ort rentiert sich in diesen Fällen: Er kennt den lokalen Markt und kann den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen.

Geerbte Immobilie verkaufen: Warum ist ein Makler sinnvoll?

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Der Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich ein komplexer Vorgang. Bei einer geerbten Immobilie kommt erschwerend hinzu, dass benötigte Verkaufsdokumente oft nicht einfach greifbar sind. Erben sind gut beraten, für den Verkauf einer geerbten Immobilie einen Immobilienmakler zu engagieren. Er erspart ihnen Zeit und Geld. Er kümmert sich mit professioneller Expertise um die gesamte Abwicklung des Verkaufsprozesses. Vor allem aber ermittelt er einen realistischen Marktpreis für die Immobilie und erzielt in aller Regel einen höheren Verkaufspreis als ein Laie. Letztlich rentiert sich die Maklercourtage, die je nach Bundesland zwischen 4,76 und 7,14% beträgt, durch den höheren Verkaufserlös.

Was bedeutet es, wenn die Immobilie einer Erbengemeinschaft zufällt?


Erben mehrere Personen zusammen die Immobilie - und das ist eher die Regel als die Ausnahme - so bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Das Konfliktpotential in diesen Zwangsgemeinschaften ist hoch, weil alle Entscheidungen zur Immobilie grundsätzlich gemeinschaftlich getroffen werden müssen. Jeder Erbe ist Miteigentümer des Ganzen, er kann daher auch nicht über einzelne Anteile verfügen. Sind die Erben einer Meinung, so können sie das Haus vermieten oder verkaufen. In der Regel bestimmten jedoch Streit und Uneinigkeit die Situation. Zwei Optionen stehen dann offen:

1. Ein Erbe zahlt die Miterben aus

Sind die Miterben damit einverstanden, so kann ein Erbe das Haus übernehmen und die übrigen auszahlen. Zuvor muss der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden, von dem eventuelle Schulden abzuziehen sind.

2. Teilungsklage und Zwangsversteigerung

Ist ein gemeinsames Handeln nicht möglich, so steht es jedem Erbe frei, beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsklage einzureichen, die anschließend eine gerichtliche Zwangsversteigerung zur Folge hat. Der Versteigerungserlös der Immobilie wird auf die Erben aufgeteilt. Diese Variante ist immer mit wirtschaftlichen Einbußen verknüpft, weil der Verkehrswert der Immobilie, den das Gericht ansetzt, regelmäßig deutlich unter der Summe liegt, die ein freier Verkauf des Hauses erbracht hätte.

Immobilie geerbt: Zügiges, aber trotzdem besonnenes Handeln ist nötig

Ein unerwartetes Immobilien-Erbe erfordert zunächst ein recht zügiges Handeln, um möglichst viele Informationen über den Zustand und den finanziellen Background der Immobilie in Erfahrung zu bringen. In aller Regel ist es sinnvoll, bereits in dieser frühen Phase einen qualifizierten Immobilienmakler mit einem Wertgutachten zu beauftragen. Das Ergebnis der Immobilienbewertung dient anschließend als Basis für alle weiteren Entscheidungen. Gute Makler verfügen zumeist auch über ein Netzwerk an Fachhandwerksbetrieben, die verlässliche Kostenvoranschläge für erforderliche Sanierungsarbeiten erstellen können. Ob Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf die wirtschaftlich sinnvollste Variante sind, hängt wesentlich auch von der Lage der Immobilie ab: Sie bestimmt die Nachfrage.

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