1. www.wn.de
  2. >
  3. Freizeit
  4. >
  5. Wohnen
  6. >
  7. Immobilienbewertung: Was ist mein Haus aktuell wert?

  8. >

Immobilienbewertung: Was ist mein Haus aktuell wert?

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, muss sich mit der Frage befassen, ob der Kauf- bzw. Verkaufspreis realistisch ist. Als Käufer möchte man ja nicht einen zu hohen Preis zahlen und als Verkäufer sollte es das Ziel sein, die Immobilie nicht unter Wert zu veräußern.

Transparente und aufschlussreiche Beratung der Wertermittlung für Verkäufer einer Immobilie. Foto: unsplash.com, linkedinsalesnavigator

Auch bei einer anstehenden Scheidung, einer Erbschaft oder nach einer durchgeführten Sanierung kann es sinnvoll sein, den sogenannten Verkehrswert der entsprechenden Immobilie zu erfahren. Zu diesem Zweck sollte man eine Immobilienbewertung vornehmen bzw. von einem Immobiliensachverständigen vornehmen lassen.

Für welche Immobilien ist eine Wertermittlung geeignet?

Eine Immobilienbewertung lässt sich prinzipiell für jede Art von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien vornehmen, also für Eigentumswohnungen ebenso, wie für Ein-, Zwei- sowie Mehrfamilienhäuser. Darüber hinaus kann ein Immobiliensachverständiger auch Gewerbeimmobilien und sogar unbebaute Grundstücke bewerten.

Online-Immobilienbewertung oder Bewertung durch einen Sachverständigen?

Eine sogenannte Online-Immobilienbewertung ist in wenigen Minuten durchgeführt und wird anhand der wichtigsten Eckdaten der Immobilie und auf Basis von vorhandenen Vergleichswerten. Detailfragen zum Objekt bleiben hier allerdings unberücksichtigt und es findet kein Ortstermin statt. Daher ist eine online durchgeführte Immobilienbewertung vor allem dazu geeignet, sich zusagen klar zu werden, in welche Richtung es preistechnisch gehen könnte.

Hinweis: Eine Online-Immobilienbewertung ist nicht dazu geeignet, ein durch einen Immobiliensachverständigen erstelltes Wertgutachten zu ersetzen. Grund hierfür ist, dass die Immobilie nicht unmittelbar vor Ort besichtigt wurde.

Ein sehr viel exakteres Ergebnis hinsichtlich eines realistischen Verkehrswertes und zugleich eine unabhängige Beurteilung bieten Wertermittlungen durch qualifizierte Sachverständige bzw. Gutachter. Für ihn ist vor allem der Ortstermin ein wichtiger Bestandteil seiner Arbeit. Bei der Begehung der Immobilie kann er die wesentlichen Merkmale des Objekts sehr viel besser erfassen, also etwa Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie sehr viel genauer bewerten.

Das so entstehende Wertgutachten für die Immobilie ist in sämtlichen Details gesetzeskonform. Zudem wird es aufgrund der Tatsache, dass es durch einen unabhängigen Sachverständigen erstellt worden ist, als objektiv aussagekräftiges Dokument gewertet, das auch bei möglichen Rechtsstreitigkeiten Beweiskraft besitzt. Dies ist bei Online-Immobilienbewertungen und Bewertungen von Immobilienmaklern nicht der Fall.

Wie viel ist eine Immobilie aktuell wert?

Diese Frage lässt sich ohne detaillierte Kenntnisse schlichtweg nicht beantworten. Nur mit umfassendem Wissen hinsichtlich aller, den Wert beeinflussenden Faktoren ist es möglich einen Verkehrswert zu ermitteln. Um einen ungefähren Wert zu erhalten, kann man sich auf dem Immobilienmarkt umsehen und vergleichbare Objekte suchen. So erhält man zumindest eine Ahnung, für wie viel Geld Immobilien in ähnlicher Lage, mit vergleichbarem Grundstück und erkennbar ähnlicher Größe und Ausstattung angeboten werden. Gewissheit bieten weder die eigenen Bemühungen und auch nicht ein Kurzgutachten vom Immobilienmakler, sondern letztlich nur eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen bzw. Gutachter. Warum man die Dienste eines solchen für Immobilienbesitzer so wichtig sind, ist für den Immobilienexperten André Heid klar: „Die meisten Menschen lassen vielleicht ein- oder zweimal in ihrem Leben eine Immobilie bewerten. Da kann man nicht erwarten, dass sie sich ganz genau auskennen.“

Was sind den Wert beeinflussende Faktoren?

Gibt es bei Immobilien sogenannte Objektbesonderheiten, dazu gehören durchgeführte Sanierungsmaßnahmen ebenso, wie Bauschäden, hat dies Auswirkungen auf die Wertspanne. Gerade in einem solchen Fall ist die Beauftragung eines Gutachters sinnvoll, denn er kann einen Ortstermin dazu nutzen, sich ein genaues Bild der Immobilie zu verschaffen. So ist er aufgrund seiner Erfahrung in der Lage, wertbeeinflussende Faktoren objektiv und sachgerecht zu bewerten und hinsichtlich des Wertes zu berücksichtigen. Da er zudem über fundierte Marktkenntnisse des lokalen Immobilienmarktes besitzt, kann er darüber hinaus Besonderheiten aufgrund der Immobilienlage in die Wertermittlung einbeziehen, etwa eine sehr zentrale Lage oder die Nähe der Immobilie zur Natur bzw. zu Naherholungsgebieten wie Parks oder Seen.

Was kostet ein Immobilienwertgutachten?

Ein ausführliches, durch einen Sachverständigen erstelltes Verkehrswertgutachten umfasst normalerweise zwischen 30 und 60 Seiten. Experten sind der Auffassung, dass für ein Gutachten zu einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus (ohne zu berücksichtigende Rechte von Dritten) Kosten in Höhe von ca. 2.000 Euro anfallen. Soll ein Zweifamilienhaus begutachtet und bewertet werden, erhöht sich der Preis um einige Hundert Euro. Zu den Kosten sagt der Immobiliensachverständige André Heid: „Auftraggeber sollten im Vorfeld stets die Endkosten prüfen, um Überraschungen in der Endabrechnung zu vermeiden“.

Wie lässt sich der Immobilienwert ermitteln?

Für eine Immobilienbewertung gibt es drei verschiedene Wertermittlungsverfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren der Sachverständige verwendet, hängt hauptsächlich von der Art der zu bewertenden Immobilie ab.

1. Das Sachwertverfahren

Für von den Eigentümern selbst genutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser und auch für Eigentumswohnungen eignet sich das Sachwertverfahren. Das Verfahren hat zum Ziel, die Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten der Immobilie zu bewerten. Dabei werden die Lage, die Baukosten, die Abnutzung sowie der Wert des Grundstücks berücksichtigt.
Die Sachwertermittlung basiert auf dem Sachwert des Gebäudes sowie dem Grundstückswert, wobei sich letzterer exakt ermitteln lässt, wenn ein geeigneter Bodenrichtwert bekannt ist. Bei ihm handelt es sich um einen durchschnittlichen, auf die Lage bezogenen Wert, der durch die kommunalen Gutachterausschüsse festgelegt wird. Zum Grundstückswert rechnet man den Gebäudesachwert der Immobilie hinzu. Weil jede Immobilie mit der Zeit an Wert verliert, muss man vom ermittelten Neubauwert noch Abschläge sowie eventuell durch die Lage bedingte Zuschläge abziehen bzw. hinzurechnen. Der Grundstückswert ergibt, zusammen mit dem Gebäudesachwert und einer realistischen Anpassung an die Situation des Immobilienmarktes, den Sachwert der zu bewertenden Immobilie.

2. Das Ertragswertverfahren

Diese Variante der Immobilienwertermittlung ist geeignet für Mietimmobilien, vor allem für Mehrfamilienhäuser aber auch für gewerblich genutzte Immobilien, die Erträge erwirtschaften sollen. Das Ertragswertverfahren zielt darauf ab, neben den Kosten für Grund und Boden auch den erzielbaren Mietertrag der Immobilie zu ermitteln und ihn bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Der sogenannte zu erwartende Reinertrag wird durch ein komplexes Rechenverfahren ermittelt. Dazu zieht man von den Erträgen (Mieteinnahmen) die Bewirtschaftungskosten sowie die Bodenwertverzinsung (sie wird durch Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszins errechnet) ab. Weil die Nutzungsdauer von Gebäuden zeitlich begrenzt ist, wird auch die Restnutzungsdauer in die Wertermittlung einbezogen. Wenn der Gutachter zum Gebäudereinertrag den Grundstückswert hinzurechnet, erhält er letztlich den Ertragswert oder Marktwert für das bebaute Grundstück.

3. Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist vor allem zur Wertermittlung von Eigentumswohnungen geeignet. Bei diesem Verfahren sucht der Gutachter auf der Grundlage des Immobilienstandortes, der Ausstattung sowie weiterer Eigenschaften der Wohnung nach vergleichbaren, bereits verkauften Objekten, wobei der realisierte Verkaufspreis im Fokus steht. Je ungewöhnlicher eine Immobilie hinsichtlich ihrer Größe, Lage oder Architektur ist, desto höher ist in der Regel die Wertspanne. Bei solchen Objekten sollte unbedingt ein Sachverständiger das Wertermittlungsverfahren durchführen.

Startseite