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Rainer Schorr benennt die wichtigsten Auswirkungen der Coronavirus-Krise auf die Gewerbeimmobilienmärkte

Im Februar/März 2020 dauerte es nur wenige Wochen, bis ein Virus die ökonomische Entwicklung und das öffentliche Leben weltweit völlig auf den Kopf stellte. Praktisch kein Risikomanager hatte eine Pandemie auf dem Schirm und viele waren überrascht, wie schnell ein kurzer Stillstand wirtschaftliche Gewissheiten ins Wanken brachte. Zur Erinnerung: zwischen dem 13. Februar und dem 18. März verloren die im DAX notierten Unternehmen etwa 38 Prozent ihres Börsenwertes. Seitdem ist die Bedeutung von Sicherheit bei Vermögenswerten noch einmal deutlich gewachsen. Das zeigt sich beispielsweise in der Entwicklung des Goldpreises, der um August erstmals über 2.000 USD je Feinunze und zu Jahresanfang noch um 1.550 Euro notierte. Nur erwirtschaftet Gold anders als beispielsweise Immobilien keine laufenden Erträge und ist deshalb uninteressant für alle Investoren, die auf Cashflows angewiesen sind. Wer in das Edelmetall investiert, möchte sein Vermögen allenfalls parken oder setzt darauf, dass durch eine weitere Verunsicherung der Goldpreis noch höher steigt.

Aschendorff Medien

Rainer Schorr, Gründer der PRS Family Trust GmbH Foto: PRS Family Trust GmbH

So sind Immobilien als Assetklasse in der Wertschätzung risikoaverser institutioneller Investoren deutlich gestiegen. „Die Fokussierung auf das Betongold begann allerdings nicht erst mit dem Auftreten des Coronavirus in Europa, sondern schon Mitte der 2010er Jahre“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. „Hintergrund des seit 2015 wachsenden Interesses waren das allgemein niedrige Zinsniveau und das sukzessive Auslaufen höher verzinster Anleihen sowie der gleichzeitige Mangel an Anlagealternativen. Um beispielsweise zehnjährige Bundesanleihen zu substituieren, kauften Pensionskassen und Versorgungswerke verstärkt Büroimmobilien. Zunächst fast ausschließlich in den Innenstadtlagen der deutschen Metropolen, später auch in B-Lagen beziehungsweise in den A-Lagen von B-Städten wie Hannover, Nürnberg oder Leipzig.“ Einzelhandelsimmobilien hätten eine vergleichsweise geringe Berücksichtigung gefunden. „Der wachsende Onlinehandel führte jedenfalls dazu, dass Beteiligungen an Shoppingcentern und Highstreet-Immobilien zunehmend als Risikopositionen wahrgenommen wurden – spätestens als ab 2018 auch größere Einzelhandelsketten öffentlich erklärten, sie würden Mietverträge neuverhandeln und/oder auf Umsatzmieten umstellen wollen.“ Stark nachgefragt blieben dagegen Fachmarkt- und Nahversorgungszentren. Sie bieten in der Regel ein Waren- und Dienstleistungsangebot, mit dem sie sich gut gegen Anbieter aus dem Netz behaupten können.

Die hohe Nachfrage der institutionellen Investoren und der gute Ruf Deutschlands als sicherer Hafen für Vermögensanlagen spiegelt sich in Rekorden bei den Transaktionsvolumen an den Gewerbeimmobilienmärkten in Deutschland wider. Nach drei sehr guten Jahren mit Transaktionsvolumen von jeweils deutlich über 50 Mrd. Euro wurde laut PNB Paribas 2018 erstmalig die 60-Mrd.-Euro-Schwelle durchbrochen und ein neues Allzeithoch aufgestellt. Schon ein Jahr später wurde auch diese Bestmarke um 19 Prozent überboten: 2019 wurden bundesweit insgesamt gut 73,4 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Gerade im letzten Quartal hat die Marktdynamik alle Erwartungen noch einmal deutlich übertroffen. Vermutlich hätte sich dieser Trend noch ein, zwei Jahre so fortgesetzt. Jedenfalls haben die Investmentmärkte im ersten Quartal 2020 ihren Aufwärtstrend weiter fortgesetzt und mit einem Transaktionsvolumen von 18,6 Mrd. Euro ein neues Rekordergebnis für ein erstes Jahresviertel erzielt: Der Vorjahresumsatz wurde um rund zwei Drittel übertroffen und zunächst deutete nichts darauf hin, dass der Höhenflug gebremst werden würde.

Zum Ende des dritten Quartals deutet sich bezogen auf den Gesamtmarkt nun ein leichter Dämpfer an: Mit einem Transaktionsvolumen von 12,3 Mrd. Euro wurde von Juli bis September zwar weniger investiert als in den Vorjahren, der zehnjährige Schnitt aber nach Berechnungen von BNP Paribas um 7 Prozent übertroffen. Der Gesamtumsatz per Ende September liegt bei 41,7 Mrd. Euro (-3 Prozent). „Berücksichtigt man das konjunkturelle Umfeld, das noch durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie geprägt ist, so wird deutlich, dass die Investoren den deutschen Immobilienmärkten ein großes Vertrauen entgegenbringen“, sagt Rainer Schorr. Das bestätigt auch die Studie "Emerging Trends in Real Estate 2021" der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC und des Urban Land Institute. Demnach profitiert der deutsche Immobilienmarkt insbesondere von der robusten heimischen Konjunktur. Hinzu komme die weiterhin geringe Verfügbarkeit von Büro-, Wohn- und Logistikimmobilien in deutschen Metropolen. "Deutschland ist im Vergleich zu anderen europäischen Ländern gut durch die Krise gekommen“, sagt Rainer Schorr. „Dadurch hat sich der Status der deutschen Großstädte als Safe-Haven für Immobilieninvestments bei den 1.000 an der Studie teilnehmenden Branchenvertretern gefestigt." Bedingt durch das gute Standing Deutschlands belegt Berlin im Ranking der europäischen Städte mit den besten Investmentmöglichkeiten für das kommende Jahr den ersten Platz. Frankfurt (4), Hamburg (6) und München (7) zählen ebenfalls zu den zehn Städten mit den attraktivsten Investmentperspektiven in Europa.

Von dem hohen Vertrauen in die deutschen Immobilienmärkte sind allerdings längt nicht alle Nutzungsarten erfasst. Der deutsche Hotelinvestmentmarkt beispielsweise verzeichnete durch Corona spürbare Rückgänge. Bei nur acht Transaktionen zwischen April und Ende Juni 2020 haben nach Maklerangaben Investoren lediglich 260 Millionen Euro in Hotelobjekte investiert. Im ersten Quartal wurden noch 27 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 1 Milliarde Euro durchgeführt. Das ist zwar gleichbedeutend mit einem Transaktionsergebnis von 1,25 Milliarden Euro und fast noch vergleichbar mit dem ersten Halbjahr 2019 bei 1,47 Milliarden Euro. „Im Fünfjahresvergleich ergibt sich allerdings ein Minus von 28 Prozent und das in einer Situation in der namhafte Pächter wie die Plaza Hotelgroup eine Konsolidierung erwägen und ein regulärer Betrieb von Hotels in nicht absehbarer Ferne liegt“, sagt Rainer Schorr.

Deutlich besser sehe es bei den von nationalen und internationalen Investoren favorisierten Büros aus. „Die Leerstände sind weiterhin minimal und die Zahlungsrückstellungen beziehungsweise -ausfälle liegen bei den meisten Eigentümern nicht über zehn Prozent oder deutlich darunter“, sagt Rainer Schorr. „Zwar gibt es ein deutlich rückläufiges Interesse bei Neuvermietungen, doch sind noch keine Mietrückgänge zu verzeichnen und das Interesse dürfte angesichts der Steigerung der Bürobeschäftigung in den vergangenen Jahren zumindest in den Metropolen noch weiter anhalten.“ In Berlin zum Beispiel errechnete BNP Paribas einen Flächenumsatz von 482.000 Quadratmetern bis Ende September. Damit verfehlt die Vermietungsleistung zwar die Höchstmarke aus dem Vorjahr um 34 Prozent, liegt aber nur 6 Prozent unter dem Zehn-Jahresdurchschnitt. „Die Anmietungstätigkeit ist für Hauptstadtverhältnisse aktuell wenig dynamisch“, sagt Rainer Schorr. „Im Großen und Ganzen besteht aber noch kein Anlass zur Sorge. Da viele Unternehmen Anmietungen mit Blick auf die Akzeptanz von Homeoffice und die weitere wirtschaftliche Entwicklung zwar zurückgestellt haben, auf weiteres Wachstum aber nicht verzichten, dürfte der Vermietungsmarkt spätestens zum zweiten Quartal 2021 wieder im vollen Umfang anspringen.“

Deutlich gestiegen ist die Beliebtheit von Logistikinvestments. Die Transaktionen für Lager- und Distributionshallen summieren sich in den ersten drei Quartalen auf mehr als 5,6 Mrd. Euro, das bedeutet einen Zuwachs von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und der langjährige Schnitt wurde um fast 61 Prozent übertroffen, sodass aktuell gar das zweitbeste je zum Ende eines dritten Quartals registrierte Ergebnis zu Buche steht. „Zurückzuführen ist die starke Bilanz darauf, dass es zwar auch innerhalb der Logistikbranche zu deutlichen konjunkturell bedingten Nachfrageeinbußen bei den Kapazitäten gekommen ist, diese aber stark sektoral, etwa auf die Automobilbranche, begrenzt blieben“, sagt Rainer Schorr. „Gleichzeitig konnten andere Bereiche, wie der E-Commerce, oder aber die klassische Lebensmittellogistik, ihre Bedeutung während der Krise sogar deutlich steigern, beziehungsweise ihre Systemrelevanz untermauern.“ Allein im dritten Quartal wurden deutschlandweit 2,29 Mio. Quadratmeter Hallenfläche vermietet. Das ist das beste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. Damit beläuft sich der Umsatz im laufenden Jahr bisher auf rund 5 Mio. Quadratmeter. Der im Vorjahr aufgestellte Rekord wurde damit nur um 5 Prozent verfehlt. Wie gut Logistikimmobilien vor dem Hintergrund des schwierigen Umfelds insgesamt performt haben, zeige sich daran, dass der zehnjährige Schnitt um rund 10 Prozent übertroffen wurde. In Anbetracht dieser Zahlen sei festzuhalten, dass die Logistikbranche die Auswirkungen der Corona-Pandemie deutlich besser verkraftet als andere Wirtschaftssektoren.

Schorrs Fazit lautet: „Investoren mit einem hohen Anteil von deutschen Gewerbeimmobilien in ihrem Portfolio sind sehr wahrscheinlich vergleichsweise gut durch die vergangenen Monate gekommen, und müssen sich bei hinreichender Diversifikation über Standorte und Nutzungsarten kaum Sorgen um die Richtigkeit ihrer Anlagestrategie machen. Für ein insgesamt gutes Gefühl sorgen auch die guten Nachrichten bei der Impfstoffentwicklung. Sie geben zu der Hoffnung Anlass, dass die derzeitige Krise bald der Vergangenheit angehören dürfte und wir uns dem nächsten Aufschwung an den deutschen Gewerbeimmobilienmärkten zuwenden können.“

Mehr Infos über Rainer Schorr finden Sie auf der offiziellen Homepage.

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